?書香五緣104平（15#樓）首開均價流出

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1套內面積折算單價比同面積新房便宜5000-7000元/平！目前這個面積段4房戶型的新房在五緣灣核心區只有書香，沒有真正的競品，目前島東相似面積段的新房都只能做3房，而且書香五緣因為超88%的套內綜合使用率，扣除公攤后真正套內實得面積（就是未來套內真正能使用的面積）的折算單價比其他兩新盤同等面積還便宜了5000-7000元/平！更高性價比買入更好地段以及更領先的產品

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以五緣灣價格風向標的中央灣區為例，目前整個流通性最好的140+的低樓層都成交價都已經賣到6萬/㎡，比去年10月份最低點單價漲了7千

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而110+的中間樓層也賣到了6.1萬/平，要知道中央灣區已經是10幾年前的產品了，產權面積、公攤都更大而且只做了三房，書香五緣104㎡首開5.6萬/平的均價比二手還要便宜四五千！！如果扣除公攤只算套內實得面積單價，更會便宜至少1萬以上！！！

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3）低于成本價入市，書香拿地價4.42萬/㎡，稅費10%4400元/㎡，加上8000元/㎡的建安+公區+園林配套的產品打造投入，精裝成本2000-3000元/㎡，運營成本1000元/㎡，成本測算保本價至少6萬/㎡左右，5.6萬的均價又是低于成本價！

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4）產品唯一性，價格安全系數高：104-127㎡的4房新產品目前在五緣灣核心區，只有書香五緣有，未來新增供地都是能看景的，面積肯定都要200㎡以上，價格也會非常高。這個面積段在五緣灣核心區已經是絕唱了。周邊的新房以往的售價也都會比書香五緣的首開價高很多，隔壁的 天琴海和五緣灣海都是頂著限價7.18萬賣的，五緣鯉從開盤到現在價格也都堅挺在6 萬/㎡左右。從某種意義上，104/127是具備唯一性定價權的，所以未來進入二手房，買到書香五緣首開房源的價格，安全性是非常高的。

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有人肯定會說這個價格是不是砸盤，之前市場對這個項目得價格普遍預期都認為至少要站到6萬/㎡以上的，其實回顧過去所有新盤，會發現這跟發發得定價策略有關：

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1、小戶型低于成本價入市作為流量明星產品，讓廣大中產改善家庭能花更少的錢用買到獲得感更多的房子；

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2、這次除了104流出，還釋放了179平的預計總價，1200-1300萬，跟小戶型單價差至少1萬以上，明顯作為溢價產品，平衡利潤：179作為五緣灣首個四代宅，島內最小面積四代宅，稀缺帶空中大露臺享受灣海雙景的戶型，得房率超100%，同樣也會是五緣灣200平以下景觀大平層的絕唱，所以也具備市場唯一性定價權，價差自然合理；

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3、低開高走，逐步漲價：首批次房源以低價入市，后續分批次加推逐步漲價，以此全案實現盈利

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去年鯉悅較首開價已經漲了5000元/㎡，觀雲首開后僅1個月已經收回2個點的優惠，漲價2000元/㎡，重點是在漲價后觀雲近一月以來的來訪量幾乎每日仍維持在百組左右的夸張高位熱度

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熱銷就是客戶認可的最好驗證，說明發發每次首開的價格的確是誠意滿滿，其實從發發島內幾個紅盤的定價策略可以看到，基本邏輯一致，就是用具備絕對唯一性、稀缺性的大戶型做溢價標桿，用小戶型以低價做極致性價比

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23年五緣灣海，用8萬/㎡+的270/220平大平層做溢價標桿，用5萬+/㎡的120+平小戶型做性價比

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23年底的四里，用8萬/㎡+的303㎡大平層做溢價標桿，用5萬+/㎡的130+小戶型做性價比

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觀雲，用6萬/㎡+的稀缺洋房做標桿，用4.9萬+/㎡的95㎡做性價比

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這種定價的核心就是大戶型用合理的價格匹配其稀缺價值，小戶型用低價滿足更多改善需求，還有一點，就是新房階段大小戶型價差開發商人為拉大（1.5-2萬/㎡），但到二手階段，有大戶型價格做標桿，會無形拉高小戶型進入二手流通的價格，相當于又多了一個安全價格墊底

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書香五緣除了戶型大提升，還有五緣灣首個超2.8萬方最大三園林，最大87米、最小也有40米以上的最寬樓間距、首個6米高的瀑布中庭水景、首個超5000平帶恒溫泳池、室內籃球館等超20余種功能空間的地上地下雙會所等等，由于目前還沒實展沒法完全感知這個項目所有的價值提升，等首開后各項頂級配套逐步實景呈現，也會作為價格逐步走高的價值基礎。五緣灣高端改善大社區最后的機會、五緣灣改善家庭置換的最頂層鏈條，首開紅利必搶，127樣板房已經開放，空間做的非常驚艷，一定要去看！

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